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业务研究

以案说法 | 不具备购买公有住房产权资格并不丧失居住使用权利

日期:2021-04-23 作者:陈宏伟
前  言

系争房屋购买产权时,因尚未成年,并不符合公有住房购买产权时同住人的认定标准,故而无须征求其意见,但并不影响对系争房屋享有居住使用权利。所有权人去世后,其继承人系对所有权人在系争房屋内的遗产份额进行继承,亦不导致其对系争房屋权利的丧失。


案件背景


19996月,张某甲因上海市黄浦区XXX路XXX号公有住房动迁与外祖父张某乙、外祖母王某共同被安置取得上海市浦东新区XXX路XXX弄XXX号XXX室、XXX室两套房屋居住使用权。20011020日,王某与上海新黄浦置业股份有限公司根据沪府[1994]19号文《关于出售公有住房的暂行办法》及沪府发[1999]44号文《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》的有关规定,签订上海市公有住房出售合同,购买浦东新区XXX路XXX弄XXX号XXX室、XXX室两套房屋。20026月11日,经上海市房屋土地资源管理局核准后向王某颁发被诉房地产权证。


200573日张某乙死亡,201969日王某死亡。被继承人张某乙、王某的子女因上海市浦东新区XXX路XXX弄XXX号XXX室、XXX室两套房屋遗嘱继承纠纷向上海市浦东新区人民法院提起民事诉讼,案号为(2019)沪0115民初XXX号,该院2020年55日立案后,张某甲申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼,法院依法准许并追加,张某甲要求享有上海市浦东新区XXX路XXX弄XXX号XXX室、XXX室两套房屋各三分之一的产权份额。2020年713日,上海市浦东新区人民法院对该案作出一审判决,驳回了张某甲的诉讼请求。


张某甲不服,向上海市第一中级人民法院提起上诉


上诉期间,张某甲认为,上海市浦东新区XXX路XXX弄XXX号XXX室、XXX室原为租赁公房,系1999年上海市黄浦区XXX路XXX号房屋动迁安置房,张某甲作为受配人之一,其中含有其作为独生子女照顾居住面积4平方米,张某甲依法对该房屋享有物权。涉案房屋在办理产权登记时未征得原告同意,在张某甲不知情的情况下,产权人登记为王某一人,侵犯了张某甲的居住使用权和相应份额的所有权。被告上海市自然资源确权登记局作为登记机关没有尽到审查义务,错误登记。故张某甲向上海市静安区人民法院提起行政诉讼,起诉上海市自然资源确权登记局,请求法院判决撤销沪房地浦字(2002)第XXXXXX号、XXXXXX号《上海市房地产权证》。



因所有权存在争议而对不动产登记行为提起行政诉讼的,应先行解决民事争议。


在上海市第一中级人民法院民事审理中,张某甲以相关行政裁定未生效为由,申请中止本案民事审理。法院认为,根据最高人民法院司法解释规定,当事人以作为房屋登记行为基础的民事法律关系的确立、无效或者应当撤销等理由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,应当先行解决民事争议。由于本案中,张某甲提起的是确权之诉,故本案的审理不以其提出的行政诉讼为前提。


上海市第一中级人民法院经审理后认为根据法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。关于涉讼房屋的产权问题,该房屋系售后公房,购房手续完备、合法,虽然原受配人是张某乙、王某、张某甲,但是在购买公有住房产权时,张某甲是未成年人,按照政策,其不具备购房资格,所以其不能作为产权人现产权登记在王某名下,故该两套房屋当属张某、王某的夫妻共同财产,产权与他人无涉,张某甲无权主张房屋产权。判决驳回上诉,维持原判。


上海市静安区人民法院经审理张某甲提起的行政诉讼后认为:根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。上海市房地产登记条例》第三条规定,本条例所称房地产登记,是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权,对建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。由此可知,房地产登记行为仅是将房地产权利人的相关权利进行记载和公示,房屋权利的归属仍取决于房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系。最高人民法院司法解释规定,当事人以作为房屋登记行为基础的民事法律关系的确立、无效或者应当撤销等理由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,应当先行解决民事争议。


本案中,原告认为其系涉案房屋的共有产权人并在本案行政诉讼之前就该主张提起了民事诉讼,在相关民事争议未得到解决之前,原告没有直接证据证明其对涉案房屋已具有权利,被告颁发的被诉房地产权证对原告不产生行政法上的权利义务关系,原告不具有提起本案行政诉讼的主体资格。


综上,原告起诉不符合法定起诉条件,裁定驳回起诉。

张某甲不服一审行政裁定,向上海市第三中级人民法院提起上诉。

上海市第三中级人民法院审理后认为,一审裁定并无不当,应予维持。


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不具备公有住房购买产权资格并不丧失居住使用权利。


由于本案当事人张某甲在系争房屋购买产权时尚未成年,而根据房改政策的相关规定,其不具备购房资格,无法成为产权人。经民事、行政审理,对张某甲提出确认所有权、撤销不动产登记的诉求均予以驳回。那么,张某甲对于涉案房屋是否依然享有相关权利?


律师分析

笔者认为,系争房屋原系动迁安置所得的公有住房,张某甲作为安置对象之一,同时系该房屋原始受配人,户籍在受配系争房屋后亦随即迁入,张某甲亦实际长期在系争房屋居住。系争房屋购买产权时,因张某甲尚未成年,并不符合公有住房购买产权时同住人的认定标准,故而无须征求其意见,但王某与公有住房产权人签订公有住房出售合同,依法获得该房屋产权,并不影响张某甲对系争房屋享有居住使用权利。王某去世后,其继承人系对王某在系争房屋内的遗产份额进行继承,亦不导致张某甲对系争房屋权利的丧失。因此,根据以往判例可以看出,在司法实践中,虽然张某甲对于系争房屋并不享有产权,但其依然对系争房屋享有居住使用权利。


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